Comprendre le système fiscal immobilier israélien est essentiel pour les investisseurs internationaux. Quatre taxes principales s'appliquent à différentes étapes de la propriété, et les sous-estimer peut impacter significativement vos rendements. Voici la décomposition complète 2026.
Taxe 1 : Taxe d'Achat (Mas Rechisha)
Payée une seule fois à l'acquisition. Pour les investisseurs étrangers :
- 8 % sur les premiers 6 055 070 ₪
- 10 % sur les montants au-dessus de 6 055 070 ₪
- Délai : Déclarer dans les 30 jours, payer dans les 60 jours de la signature
- Pas de tranche exonérée — s'applique dès le premier shekel
Exemple : Appartement à 3 000 000 ₪ = 240 000 ₪ de taxe d'achat (8 %)
Taxe 2 : Taxe Foncière Annuelle (Arnona)
Taxe municipale payée annuellement — même taux pour résidents et propriétaires étrangers :
- Centre Tel Aviv : 100–120 ₪/m²/an
- Jérusalem : 60–90 ₪/m²/an
- Beer Sheva : 40–60 ₪/m²/an
Exemple : Appartement 80 m² à Jérusalem = 5 600–7 200 ₪/an
Taxe 3 : Taxe sur les Revenus Locatifs
Trois options pour les propriétaires étrangers :
- Forfait 10 % (le plus courant) : Payer 10 % du loyer mensuel brut. Pas de déductions, pas de déclaration annuelle.
- Taux progressif (10–50 %) : Déductions complètes autorisées. Mieux si les charges sont élevées.
- Exonération : Revenus inférieurs à 5 654 ₪/mois peuvent être éligibles.
Exemple : 8 000 ₪/mois de loyer × 10 % = 9 600 ₪/an de taxe. Revenu annuel net : 86 400 ₪.
Taxe 4 : Taxe sur les Plus-Values (Mas Shevach)
Payée à la vente — sur le bénéfice réel (ajusté à l'inflation) :
- Taux standard : 25 % pour les investisseurs étrangers
- Majoration hauts revenus : +3 % si revenus totaux > 721 560 ₪/an
- Les achats antérieurs à 2014 peuvent bénéficier du "taux linéaire" réduit
Exemple : Achat à 2 M₪, vente à 2,6 M₪ (+30 %), plus-value imposable ~530 K₪ (après déductions), taxe = ~132 500 ₪
TVA sur la Construction Neuve
18 % de TVA (depuis janvier 2025) s'applique aux appartements neufs achetés auprès de promoteurs. Généralement inclus dans le prix affiché — toujours confirmer. Les Olim sont exonérés de TVA sur leur premier achat dans les 7 ans suivant l'aliyah.
Pour un guide complet de planification fiscale, consultez notre Guide Fiscal pour Investisseurs Étrangers 2026.