Impuestos Inmobiliarios en Israel para Inversores Extranjeros: Desglose Completo 2026

Impuesto de compra (Mas Rechisha): el desglose completo

El impuesto de compra lo paga el comprador en el momento de la compra y se calcula sobre el precio de compra total. Los tipos son progresivos y cambian según su estatus de residencia:

Para compradores extranjeros no residentes (tipos de 2026):

• Hasta 6 055 000 ₪: 8 % sobre el importe total
• Por encima de 6 055 000 ₪: 10 % sobre el importe que supere el umbral

Para residentes israelíes que compran su primera vivienda:

• Hasta 1 978 745 ₪: 0 % (exento)
• De 1 978 745 ₪ a 2 347 495 ₪: 3,5 %
• De 2 347 495 ₪ a 6 055 000 ₪: 5 %
• Por encima de 6 055 000 ₪: 10 %

Nuevos inmigrantes (Olim): cero impuesto en propiedades de hasta 1 978 745 ₪. A partir de ahí, se aplican tipos reducidos. El impuesto debe pagarse en un plazo de 60 días desde la firma del contrato de compra.

IVA sobre las propiedades nuevas

Si compra un apartamento nuevo a un promotor (Kabledan), se aplica un IVA (Mas Erech Mussaf) del 17 % sobre el precio de compra. Esto se suma al impuesto de compra. No obstante, los residentes israelíes que compran su vivienda principal a un promotor pueden recibir una devolución del IVA de hasta 2/3 del IVA pagado en determinadas condiciones.

Para los compradores extranjeros no existe ningún mecanismo de devolución del IVA. Al comparar propiedades nuevas frente a las de segunda mano, tenga en cuenta este importante coste adicional.

Impuestos anuales sobre la propiedad: la Arnona

La Arnona es un impuesto municipal sobre la propiedad que cobran las autoridades locales. A diferencia del impuesto de compra, la Arnona es un coste anual recurrente. Los tipos varían notablemente según el municipio:

• Tel Aviv: 80–150 ₪/m² al año (residencial). Un apartamento de 70 m² cuesta 5 600–10 500 ₪/año.
• Jerusalén: 60–120 ₪/m² al año. Descuentos significativos para residentes con bajos ingresos.
• Netanya: 45–90 ₪/m² al año. Una de las ciudades con menor tributación.

Los nuevos inmigrantes reciben una exención o un descuento significativo de la Arnona durante los primeros 1 a 3 años en Israel, según el municipio.

Impuesto sobre los ingresos por alquiler

Si alquila su propiedad israelí, los ingresos están sujetos a impuestos en Israel. Los inversores extranjeros tienen dos opciones:

• Tramo fijo del 15 %: pague el 15 % de los ingresos brutos por alquiler sin deducciones. Sencillo, pero potencialmente caro para propiedades de alto valor.
• Tipo marginal ordinario: deduzca los gastos reales (intereses de la hipoteca, amortización, mantenimiento, honorarios de gestión) y pague su tipo marginal sobre el beneficio neto.

Los ingresos por alquiler mensuales inferiores a 5 471 ₪ (umbral de 2026) están totalmente exentos de impuestos, algo relevante para alquileres de menor valor en ciudades periféricas.

Preguntas frecuentes

¿Existen convenios de doble imposición entre Israel y otros países?
Sí. Israel tiene convenios fiscales con EE. UU., el Reino Unido, Francia, Alemania, Canadá y la mayoría de los países desarrollados. Estos convenios suelen evitar que se le grave dos veces por los mismos ingresos, pero los detalles varían notablemente según el país. Consulte a un asesor fiscal familiarizado tanto con la legislación israelí como con la de su país.

¿Existe un impuesto de sucesiones en Israel?
Israel abolió el impuesto de sucesiones en 1981. No hay impuesto sobre la herencia. La propiedad pasa a los herederos solo con tasas de inscripción y, posiblemente, implicaciones del impuesto sobre plusvalías.

¿Tengo que presentar una declaración de impuestos israelí como propietario extranjero?
Si obtiene ingresos por alquiler por encima del umbral, sí. Israel exige una declaración anual. Si utiliza el tramo de tipo fijo del 15 %, la presentación es más sencilla. Considere contratar a un contable israelí (Roa'e Cheshbon) para gestionar el cumplimiento.

Impuesto sobre plusvalías: una guía detallada para inversores extranjeros

El impuesto sobre plusvalías (Mas Shevach) en la propiedad israelí es uno de los aspectos más complejos de la inversión inmobiliaria israelí para los extranjeros. Las reglas han cambiado varias veces en los últimos años, y los convenios fiscales añaden más complejidad:

El cálculo básico: plusvalía = precio de venta − precio de compra − deducciones admisibles (mejoras, honorarios legales, costes de compra, ajuste por inflación). El tipo estándar para no residentes es del 25 % sobre la ganancia real (por encima de la inflación) y del 0 % sobre el componente inflacionario.

Exenciones clave:

• Exención por vivienda principal: si la propiedad fue su vivienda principal y no ha vendido otra vivienda principal en los últimos 4 años, puede tener derecho a la exención total de plusvalías. Esto puede aplicarse a no residentes que vivieron en la propiedad durante un periodo significativo.
• Regla de los 18 meses: si vende dentro de los 18 meses posteriores a su salida del país (regreso a su país), todavía puede tener derecho a la exención por vivienda principal si la propiedad fue su residencia antes de marcharse.
• Reducciones por convenio: los convenios fiscales de Israel con EE. UU., el Reino Unido, Francia, Canadá y otros a menudo limitan el derecho de Israel a gravar las plusvalías de los residentes de esos países. Los detalles dependen del convenio; consulte a un abogado fiscalista familiarizado con ambas jurisdicciones.

Consideraciones prácticas de calendario: el impuesto sobre plusvalías vence en un plazo de 60 días desde la venta. No puede aplazar el pago reinvirtiendo en otra propiedad israelí (a diferencia de los intercambios 1031 de EE. UU.). Planifique su liquidez en consecuencia.

Estrategias de planificación fiscal para inversores inmobiliarios en Israel

La minimización legal de impuestos es una consideración importante en cualquier inversión inmobiliaria significativa en Israel:

• Momento de la venta: vender en un año en el que tenga otras pérdidas de capital puede compensar las ganancias israelíes en determinadas jurisdicciones con convenio.
• Registro de las reformas: todos los costes de reforma reducen su plusvalía imponible. Conserve todos los recibos y facturas; las autoridades fiscales israelíes exigen documentación para cada deducción.
• Planificación sucesoria: Israel no tiene impuesto de sucesiones. Las transmisiones intergeneracionales estructuradas de propiedad israelí pueden ser muy eficientes desde el punto de vista fiscal.
• Propiedad a través de una sociedad: algunos inversores extranjeros poseen propiedad israelí a través de sociedades israelíes o extranjeras. Esto puede ofrecer ventajas fiscales, pero también genera complejidad administrativa. Requiere un asesoramiento legal y fiscal cuidadoso antes de su aplicación.

Presentar sus declaraciones de impuestos israelíes como propietario extranjero

A muchos propietarios extranjeros en Israel les sorprende descubrir que tienen obligaciones de declaración incluso cuando no viven en Israel a tiempo completo. Estos son los requisitos clave de cumplimiento:

• Declaración anual del impuesto sobre la renta: obligatoria si obtiene ingresos por alquiler por encima del umbral de exención anual (5 471 ₪/mes en 2026). Preséntela mediante el formulario 1301 o a través de un contable israelí autorizado.
• Declaración de residencia fiscal: si pasa mucho tiempo en Israel, podría activar de forma involuntaria la residencia fiscal israelí, que conlleva obligaciones de declaración de los ingresos mundiales. Lleve un control cuidadoso de sus días en Israel.
• Declaración de cuentas bancarias en el extranjero: los residentes israelíes deben declarar las cuentas bancarias y los activos en el extranjero. Si se ha convertido en residente fiscal israelí, la no declaración de activos en el extranjero acarrea graves sanciones.
• Retención sobre los ingresos por alquiler: los inquilinos que son empresas (en lugar de particulares) deben retener el 35 % de los pagos de alquiler y abonarlos a la Autoridad Tributaria. Si su inquilino es una empresa, estructure los acuerdos de pago en consecuencia.

El coste de un contable israelí cualificado (3 000–8 000 ₪ al año para una propiedad sencilla) es una inversión que merece la pena en cumplimiento y optimización.

Trabajar con un profesional fiscal israelí

Dada la complejidad de la fiscalidad inmobiliaria israelí para los compradores extranjeros, trabajar con un profesional fiscal israelí cualificado es una inversión sensata. Un buen contable israelí (Roa'e Cheshbon) o abogado fiscalista (orej din) con experiencia en clientes internacionales puede:

• Estructurar su compra para minimizar el impuesto de compra y la futura exposición a las plusvalías
• Optimizar el tratamiento fiscal de sus ingresos por alquiler (tipo fijo del 15 % frente al tipo marginal)
• Gestionar la interacción entre las obligaciones fiscales israelíes y extranjeras bajo los convenios aplicables
• Garantizar la presentación y el pago puntuales de todas las obligaciones fiscales israelíes, evitando sanciones
• Asesorar sobre la planificación sucesoria de los activos israelíes, en especial para los ciudadanos estadounidenses sujetos al impuesto de sucesiones mundial

El coste anual de la gestión fiscal profesional (3 000–10 000 ₪ según la complejidad) suele amortizarse varias veces gracias a la optimización fiscal y a la evitación de sanciones. Al seleccionar a un profesional, busque experiencia específica con propietarios no residentes y familiaridad con el convenio fiscal entre Israel y su país de origen.