Entender el sistema de impuestos inmobiliarios de Israel es esencial para los inversores internacionales. Cuatro impuestos principales se aplican en distintas fases de la propiedad, y equivocarse con ellos puede afectar de forma notable a su rentabilidad. Este es el desglose completo de 2026.
Impuesto 1: impuesto de compra (Mas Rechisha)
Se paga una sola vez en la adquisición. Para los inversores extranjeros:
- 8 % sobre los primeros 6 055 070 ₪
- 10 % sobre los importes que superen los 6 055 070 ₪
- Plazo: declare en un plazo de 30 días y pague en un plazo de 60 días desde la firma
- Sin tramo exento: se aplica desde el primer séquel
Ejemplo: apartamento de 3 000 000 ₪ = 240 000 ₪ de impuesto de compra (8 %)
Impuesto 2: impuesto anual sobre la propiedad (Arnona)
Impuesto municipal de pago anual, con el mismo tipo para residentes y propietarios extranjeros:
- Centro de Tel Aviv: 100–120 ₪/m²/año
- Jerusalén: 60–90 ₪/m²/año
- Beer Sheva: 40–60 ₪/m²/año
Ejemplo: apartamento de 80 m² en Jerusalén = 5 600–7 200 ₪/año
Impuesto 3: impuesto sobre los ingresos por alquiler
Tres opciones para los propietarios extranjeros:
- Tipo fijo del 10 % (el más habitual): pague el 10 % del alquiler mensual bruto. Sin deducciones, sin declaración anual.
- Tipo progresivo (10–50 %): se permiten todas las deducciones. Es la mejor opción si los gastos son altos.
- Exención: los ingresos inferiores a 5 654 ₪/mes pueden tener derecho a ella.
Ejemplo: alquiler de 8 000 ₪/mes × 10 % = 9 600 ₪/año de impuesto. Ingreso neto anual: 86 400 ₪.
Impuesto 4: impuesto sobre plusvalías (Mas Shevach)
Se paga al vender, sobre el beneficio real (ajustado por la inflación):
- Tipo estándar: 25 % para los inversores extranjeros
- Recargo por ingresos altos: +3 % si los ingresos totales superan los 721 560 ₪/año
- Las compras anteriores a 2014 pueden beneficiarse del «tipo lineal» reducido
Ejemplo: compra a 2 M₪, venta a 2,6 M₪ (+30 %), ganancia imponible ~530 000 ₪ (tras deducciones), impuesto = ~132 500 ₪
IVA sobre la obra nueva
El IVA del 18 % (desde enero de 2025) se aplica a los apartamentos nuevos comprados a promotores. Suele estar incluido en el precio anunciado; confírmelo siempre. Los Olim están exentos de IVA en su primera compra dentro de los 7 años posteriores a la Aliá.
Resumen del coste fiscal total
Para un apartamento de 3 000 000 ₪, ciclo de inversión completo de 5 años:
- Impuesto de compra en la adquisición: 240 000 ₪
- Arnona anual (5 años): 40 000 ₪
- Impuesto sobre el alquiler al 10 % (5 años): 48 000 ₪
- Plusvalías en la venta (25 %): ~130 000 ₪
- Total de impuestos en el ciclo de 5 años: ~458 000 ₪
- Revalorización bruta (30 %): 900 000 ₪
- Neto después de todos los impuestos: ~442 000 ₪
Para una guía completa de planificación fiscal, consulte nuestra Guía Fiscal para Inversores Extranjeros 2026.
Impuesto de compra (Mas Rechisha): el desglose completo
El impuesto de compra lo paga el comprador en el momento de la compra y se calcula sobre el precio de compra total. Los tipos son progresivos y cambian según su estatus de residencia:
Para compradores extranjeros no residentes (tipos de 2026):
- Hasta 6 055 000 ₪: 8 % sobre el importe total
- Por encima de 6 055 000 ₪: 10 % sobre el importe que supere el umbral
Para residentes israelíes que compran su primera vivienda:
- Hasta 1 978 745 ₪: 0 % (exento)
- De 1 978 745 ₪ a 2 347 495 ₪: 3,5 %
- De 2 347 495 ₪ a 6 055 000 ₪: 5 %
- Por encima de 6 055 000 ₪: 10 %
Nuevos inmigrantes (Olim): cero impuesto en propiedades de hasta 1 978 745 ₪. A partir de ahí, se aplican tipos reducidos. El impuesto debe pagarse en un plazo de 60 días desde la firma del contrato de compra.
IVA sobre las propiedades nuevas
Si compra un apartamento nuevo a un promotor (Kabledan), se aplica un IVA (Mas Erech Mussaf) del 17 % sobre el precio de compra. Esto se suma al impuesto de compra. No obstante, los residentes israelíes que compran su vivienda principal a un promotor pueden recibir una devolución del IVA de hasta 2/3 del IVA pagado en determinadas condiciones.
Para los compradores extranjeros no existe ningún mecanismo de devolución del IVA. Al comparar propiedades nuevas frente a las de segunda mano, tenga en cuenta este importante coste adicional.
Impuestos anuales sobre la propiedad: la Arnona
La Arnona es un impuesto municipal sobre la propiedad que cobran las autoridades locales. A diferencia del impuesto de compra, la Arnona es un coste anual recurrente. Los tipos varían notablemente según el municipio:
- Tel Aviv: 80–150 ₪/m² al año (residencial). Un apartamento de 70 m² cuesta 5 600–10 500 ₪/año.
- Jerusalén: 60–120 ₪/m² al año. Descuentos significativos para residentes con bajos ingresos.
- Netanya: 45–90 ₪/m² al año. Una de las ciudades con menor tributación.
Los nuevos inmigrantes reciben una exención o un descuento significativo de la Arnona durante los primeros 1 a 3 años en Israel, según el municipio.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Si alquila su propiedad israelí, los ingresos están sujetos a impuestos en Israel. Los inversores extranjeros tienen dos opciones:
- Tramo fijo del 15 %: pague el 15 % de los ingresos brutos por alquiler sin deducciones. Sencillo, pero potencialmente caro para propiedades de alto valor.
- Tipo marginal ordinario: deduzca los gastos reales (intereses de la hipoteca, amortización, mantenimiento, honorarios de gestión) y pague su tipo marginal sobre el beneficio neto.
Los ingresos por alquiler mensuales inferiores a 5 471 ₪ (umbral de 2026) están totalmente exentos de impuestos, algo relevante para alquileres de menor valor en ciudades periféricas.
Preguntas frecuentes
¿Existen convenios de doble imposición entre Israel y otros países?
Sí. Israel tiene convenios fiscales con EE. UU., el Reino Unido, Francia, Alemania, Canadá y la mayoría de los países desarrollados. Estos convenios suelen evitar que se le grave dos veces por los mismos ingresos, pero los detalles varían notablemente según el país. Consulte a un asesor fiscal familiarizado tanto con la legislación israelí como con la de su país.
¿Existe un impuesto de sucesiones en Israel?
Israel abolió el impuesto de sucesiones en 1981. No hay impuesto sobre la herencia. La propiedad pasa a los herederos solo con tasas de inscripción y, posiblemente, implicaciones del impuesto sobre plusvalías.
¿Tengo que presentar una declaración de impuestos israelí como propietario extranjero?
Si obtiene ingresos por alquiler por encima del umbral, sí. Israel exige una declaración anual. Si utiliza el tramo de tipo fijo del 15 %, la presentación es más sencilla. Considere contratar a un contable israelí (Roa'e Cheshbon) para gestionar el cumplimiento.
Impuesto sobre plusvalías: una guía detallada para inversores extranjeros
El impuesto sobre plusvalías (Mas Shevach) en la propiedad israelí es uno de los aspectos más complejos de la inversión inmobiliaria israelí para los extranjeros. Las reglas han cambiado varias veces en los últimos años, y los convenios fiscales añaden más complejidad:
El cálculo básico: plusvalía = precio de venta − precio de compra − deducciones admisibles (mejoras, honorarios legales, costes de compra, ajuste por inflación). El tipo estándar para no residentes es del 25 % sobre la ganancia real (por encima de la inflación) y del 0 % sobre el componente inflacionario.
Exenciones clave:
- Exención por vivienda principal: si la propiedad fue su vivienda principal y no ha vendido otra vivienda principal en los últimos 4 años, puede tener derecho a la exención total de plusvalías. Esto puede aplicarse a no residentes que vivieron en la propiedad durante un periodo significativo.
- Regla de los 18 meses: si vende dentro de los 18 meses posteriores a su salida del país (regreso a su país), todavía puede tener derecho a la exención por vivienda principal si la propiedad fue su residencia antes de marcharse.
- Reducciones por convenio: los convenios fiscales de Israel con EE. UU., el Reino Unido, Francia, Canadá y otros a menudo limitan el derecho de Israel a gravar las plusvalías de los residentes de esos países. Los detalles dependen del convenio; consulte a un abogado fiscalista familiarizado con ambas jurisdicciones.
Consideraciones prácticas de calendario: el impuesto sobre plusvalías vence en un plazo de 60 días desde la venta. No puede aplazar el pago reinvirtiendo en otra propiedad israelí (a diferencia de los intercambios 1031 de EE. UU.). Planifique su liquidez en consecuencia.
Estrategias de planificación fiscal para inversores inmobiliarios en Israel
La minimización legal de impuestos es una consideración importante en cualquier inversión inmobiliaria significativa en Israel:
- Momento de la venta: vender en un año en el que tenga otras pérdidas de capital puede compensar las ganancias israelíes en determinadas jurisdicciones con convenio.
- Registro de las reformas: todos los costes de reforma reducen su plusvalía imponible. Conserve todos los recibos y facturas; las autoridades fiscales israelíes exigen documentación para cada deducción.
- Planificación sucesoria: Israel no tiene impuesto de sucesiones. Las transmisiones intergeneracionales estructuradas de propiedad israelí pueden ser muy eficientes desde el punto de vista fiscal.
- Propiedad a través de una sociedad: algunos inversores extranjeros poseen propiedad israelí a través de sociedades israelíes o extranjeras. Esto puede ofrecer ventajas fiscales, pero también genera complejidad administrativa. Requiere un asesoramiento legal y fiscal cuidadoso antes de su aplicación.
Presentar sus declaraciones de impuestos israelíes como propietario extranjero
A muchos propietarios extranjeros en Israel les sorprende descubrir que tienen obligaciones de declaración incluso cuando no viven en Israel a tiempo completo. Estos son los requisitos clave de cumplimiento:
- Declaración anual del impuesto sobre la renta: obligatoria si obtiene ingresos por alquiler por encima del umbral de exención anual (5 471 ₪/mes en 2026). Preséntela mediante el formulario 1301 o a través de un contable israelí autorizado.
- Declaración de residencia fiscal: si pasa mucho tiempo en Israel, podría activar de forma involuntaria la residencia fiscal israelí, que conlleva obligaciones de declaración de los ingresos mundiales. Lleve un control cuidadoso de sus días en Israel.
- Declaración de cuentas bancarias en el extranjero: los residentes israelíes deben declarar las cuentas bancarias y los activos en el extranjero. Si se ha convertido en residente fiscal israelí, la no declaración de activos en el extranjero acarrea graves sanciones.
- Retención sobre los ingresos por alquiler: los inquilinos que son empresas (en lugar de particulares) deben retener el 35 % de los pagos de alquiler y abonarlos a la Autoridad Tributaria. Si su inquilino es una empresa, estructure los acuerdos de pago en consecuencia.
El coste de un contable israelí cualificado (3 000–8 000 ₪ al año para una propiedad sencilla) es una inversión que merece la pena en cumplimiento y optimización.
Trabajar con un profesional fiscal israelí
Dada la complejidad de la fiscalidad inmobiliaria israelí para los compradores extranjeros, trabajar con un profesional fiscal israelí cualificado es una inversión sensata. Un buen contable israelí (Roa'e Cheshbon) o abogado fiscalista (orej din) con experiencia en clientes internacionales puede:
- Estructurar su compra para minimizar el impuesto de compra y la futura exposición a las plusvalías
- Optimizar el tratamiento fiscal de sus ingresos por alquiler (tipo fijo del 15 % frente al tipo marginal)
- Gestionar la interacción entre las obligaciones fiscales israelíes y extranjeras bajo los convenios aplicables
- Garantizar la presentación y el pago puntuales de todas las obligaciones fiscales israelíes, evitando sanciones
- Asesorar sobre la planificación sucesoria de los activos israelíes, en especial para los ciudadanos estadounidenses sujetos al impuesto de sucesiones mundial
El coste anual de la gestión fiscal profesional (3 000–10 000 ₪ según la complejidad) suele amortizarse varias veces gracias a la optimización fiscal y a la evitación de sanciones. Al seleccionar a un profesional, busque experiencia específica con propietarios no residentes y familiaridad con el convenio fiscal entre Israel y su país de origen.
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